Договор найма жилого помещения

Кашанина Т.В.:

В настоящее время в Российской Федерации в рамках договора найма жилых помещений сложились два типа отношений:

1) отношения по коммерческому найму жилых помещений, в основном урегулированные ГК РФ;

2) отношения по социальному найму жилых помещений. Собственником помещений, сдающихся в порядке социального найма, является государственное или муниципальное образование, а нанимателем — только граждане.

Таким образом, договором социального найма регулируется использование помещения, которое было предоставлено (или предоставляется) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными и муниципальными организациями. Для регулирования данных отношений государством предусмотрены особые нормы права, содержащиеся в основном в ЖК РФ и предусматривающие дополнительные по сравнению с ГК РФ правила, в целом направленные на предоставление более льготного положения нанимателя по договору социального найма по сравнению с коммерческим нанимателем. Можно сказать, что отношения социального найма непосредственно направлены на реализацию конституционного права граждан на жилище.

Правовая природа обоих видов договоров найма жилого помещения имеет общую основу, поэтому к ним обоим применяются общие положения о найме жилого помещения (в части, не противоречащей специальным правилам).

Договор найма жилого помещения — это соглашение, по которому одна сторона (собственник жилого помещения или управомо- ченное им лицо — наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Предусматривается письменная форма договоров о найме жилого помещения, однако ее несоблюдение не влечет автоматически его недействительности. В отличие от основной части сделок с жилищем договор найма не подлежит государственной регистрации.

При переходе права собственности на жилое помещение от одного лица к другому права нанимателя сохраняются в прежнем объеме.

Наниматель в любом случае обязан использовать жилье по прямому назначению, т. е. для проживания, а также обеспечивать сохранность жилого помещения (производить текущий ремонт, не производить существенное переустройство и реконструкцию помещения), самостоятельно вносить коммунальные платежи и плату за жилое помещение. В обязанности же наймо- дателя по договору входит осуществление капитального ремонта.

Наниматель и постоянно проживающие с ним граждане при условии уведомления наймодателя могут разрешить безвозмездное проживание в помещении временным жильцам на срок до шести месяцев, оставаясь ответственными перед наймодателем за действия таких лиц.

Наниматель по договору найма жилого помещения с согласия наймодателя может сдать помещение в поднаем другому лицу, оставаясь ответственным за его действия. Такой договор может быть заключен при условии соблюдения требования о норме жилой площади.

Российское право // Кашанина Т.В. - 2009

Амелина К.Е.:

Законодательство также устанавливает основание, с помощью которого жилые помещения передаются во владение и пользование, - договор найма жилого помещения.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, предусмотренных законодательством.

ГК РФ предусматривает два вида договора найма жилою помещения: договор социального найма жилого помещения и договор коммерческого найма жилого помещения. Новое жилищное законодательство также выделяет договор найма служебных жилых помещений, найма жилых помещений в общежитии и договор найма жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

Объектами договора найма жилого помещения могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо в квартирах.

Правоведение // Амелина К.Е., Ковалева М.А., Коган Б.Р. - 2006