Договор социального найма

Кашанина Т.В.:

Рассмотрение данного вида договора представляет особый интерес, так как по-прежнему значительное количество граждан пользуются жилыми помещениями именно на данном основании. Договором социального найма регулируется использование помещений, которые были предоставлены (или предоставляются) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными и муниципальными организациями.

Таким образом, собственником помещений, заселяемых по договору социального найма, является государственное или муниципальное образование. В число нанимателей по договору социального найма входят все граждане, получившие квартиру в советский период и не приватизировавшие ее, а также те, кому была предоставлена квартира из государственного или муниципального фонда в порядке социального найма в последующем. В настоящее время право на получение квартиры в порядке социального найма имеют не все, а лишь некоторые категории малоимущих, особо нуждающихся граждан: не имеющие жилья, обеспеченные жилой площадью ниже учетной нормы, установленной соответствующим органом местного самоуправления (в Москве это 10—15 м), проживающие в помещении, не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям, проживающие в коммунальных квартирах, если хотя бы в одной из семей имеются больные некоторыми формами хронических заболеваний, и др. Данные категории граждан должны встать на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в соответствующем органе исполнительной власти. Жилые помещения предоставляются таким гражданам в порядке очередности. Некоторые категории граждан имеют право на получение помещений в первую очередь и вне очереди.

Помещение по договору социального найма предоставляется в соответствии с нормами жилой площади (12м2 жилой площади), как правило, в виде отдельной квартиры. Некоторые категории граждан имеют право на дополнительную жилую площадь. На основании решения о предоставлении жилого помещения соответствующий орган исполнительной власти выдает гражданину ордер, который является единственным основанием для вселения в предоставляемое помещение. На основании ордера гражданин заключает с наймодателем (государственной или муниципальной организацией: ЖЭК, РЭУ и др.) договор найма жилого помещения.

В договоре найма указываются также члены семьи нанимателя, которые проживают совместно с ним и пользуются наравне с ним всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма. К членам семьи могут быть причислены и другие лица, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Если гражданин, принадлежащий к данной категории, перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в занимаемом помещении, объем его прав не изменяется. Круг членов семьи нанимателя, проживающих с ним, может быть изменен. Наниматель может вселить в занимаемое им жилое помещение иных лиц, получив на это письменное согласие остальных членов семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, не требуется согласия остальных членов семьи.

Срок договора. Договор социального найма заключается без указания срока и является бессрочным договором. Лишь в некоторых случаях, определенных в законе, договор может быть расторгнут, а граждане — выселены из занимаемого помещения. В случае смерти нанимателя договор найма продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один или все члены семьи нанимателя, проживавшие с ним. Если же таких лиц не оказалось, действие договора прекращается и никакие другие лица не смогут претендовать на данное жилое помещение.

Обязанности наймодателя. По договору социального найма наймодатель обязан заботиться о сохранности жилищного фонда, своевременно производить капитальный ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования и придомовой территории, а также обеспечивать предоставление услуг ЖКХ.

Права нанимателя. Наниматель и члены его семьи, совместно с ним проживающие, приобретают по договору социального найма очень широкие права на жилое помещение, сравнимые по возможностям разве что с вещным правом:

1) право пользоваться жилыми помещениями в соответствии с договором и правилами пользования жилыми помещениями. Право пользования означает обеспеченную законом возможность проживания в жилом помещении, что невозможно без права владения, которое также возникает у нанимателя. Особенность права пользования заключается в том, что оно имеет ограниченный характер, что, однако, характерно для любого права на жилое помещение: пользователь должен использовать помещение по целевому назначению, т. е. для проживания, а не для промышленных нужд;

2) право вселять в установленном порядке в нанятое помещение других граждан на правах членов семьи;

3) право сохранять за собой нанятое помещение при временном отсутствии. По общему правилу такое отсутствие не должно превышать шесть месяцев. Помещение сохраняется за нанимателем и при более длительном отсутствии в случае призыва на военную службу; отсутствия по условиям и характеру работы; помещения детей на воспитание в государственное дет- ское учреждение, к родственникам, опекунам; выезда в связи с исполнением обязанностей опекуна (попечителя); выезда в ле- чебно-профилактическое учреждение и др. Признание лица утратившим право пользования жилым помещением производится в судебном порядке. При направлении на работу за границу или выезде на работу в районы Крайнего Севера занимаемые помещения могут быть забронированы, что также влечет сохранение жилой площади за нанимателем;

4) право сдавать помещение в поднаем. Договор поднайма может быть заключен при условии соблюдения условия о норме жилой площади и согласия других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, проживающих в одной квартире. Согласия наймодателя не требуется. По истечении срока договора поднайма поднаниматель не вправе требовать возобновления договора;

5) право вселять временных жильцов;

6) право обменять нанятое жилое помещение на другое помещение или имущество. С юридической точки зрения обмен жилыми помещениями представляет собой соглашение о взаимной передаче участниками обмена своих прав и обязанностей по пользованию жилыми помещениями. Обмен может быть совершен между нанимателями жилых помещений по договору социального найма. Право на обмен имеют также член кооператива и собственник жилого помещения. Предметом обмена может быть как квартира (дом) в целом, так и комната, а также при определенных условиях и доля жилой площади. Договор обмена жилыми помещениями может быть заключен нанимателем при условии письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, проживающих совместно с ним. При отсутствии такого согласия обмен может быть совершен в судебном порядке. Согласия собственника при обмене помещениями в домах муниципального фонда не требуется;

7) право требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме (подъездов, детских площадок и т. п.), а также предоставления коммунальных услуг.

Расторжение договора. Договор социального найма является бессрочным договором, поэтому особое значение приобретает вопрос расторжения договора и выселения из занимаемого помещения.

Прежде всего необходимо отметить, что наниматель с согласия членов семьи может в любое время расторгнуть договор найма и выехать из занимаемого помещения.

Любое расторжение договора по инициативе наймодателя и последующее выселение производится в судебном порядке не иначе как по основаниям, предусмотренным в законе. Выселение может быть произведено как с предоставлением другого жилого помещения, так и без предоставления его. Предоставляемое помещение может быть следующих видов.

1. Выселение с предоставлением другого благоустроенного помещения. Оно может быть произведено, если:

  1. дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
  2. дом (жилое помещение) признан непригодным для проживания;
  3. дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой и др.

Предоставляемое другое благоустроенное жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, находиться в черте данного населенного пункта и быть размером не менее занимаемого. Однако, если наниматель имел излишнюю площадь, жилое помещение предоставляется в размере не менее установленной нормы на одного человека.

2. Выселение с предоставлением другого жилого помещения. Оно может быть осуществлено в отношении граждан, не оплачивающих жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев. При выселении по данным основаниям предоставляемое помещение может быть меньше ранее занимаемого.

3. Выселение без предоставления другого жилого помещения. Оно производится, если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение, или используют его не по назначению, или систематическим нарушением правил общежития делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены также лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным.

Российское право // Кашанина Т.В. - 2009

Амелина К.Е.:

Малоимущие и иные определенные федеральным законом или законом субъекта РФ граждане РФ, нуждающиеся в улучшении жилищных условий (в соответствии с жилищным законодательством), имеют право на получение в пользование жилого помещения (как правило, в виде отдельной квартиры на семью) в домах государственного или муниципального жилищного фонда в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, как правило, по месту их жительства с заключением договора социального найма. По такому договору не обеспечиваются жильем иностранные граждане и лица без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором. При этом граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года, сохраняют право состоять на учете до получения ими жилого помещения.

Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, осуществляют органы местного самоуправления; порядок ведения учета устанавливается законом субъекта РФ. Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очередности, исходя из времени принятия их на учет. Некоторым категориям граждан жилое помещение может быть предоставлено вне очереди.

Решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения по договору социального найма является основанием заключения соответствующего договора социального найма. При этом срок заключения такого договора указывается в решении; таким образом, указанное решение заменило существовавший ранее документ, который давал право на вселение в жилое помещение - «ордер». На основании вынесенного решения заключается письменный договор социального найма.

Жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, не ограничивается сроком владения и пользования, т. е. договор заключается без установления срока его действия.

Граждане, занимающие жилые помещения по договору социального найма, не вправе отчуждать такие помещения, но вправе совершать обмен занимаемого жилого помещения с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю, в том числе расположенное в другом населенном пункте на территории РФ.

Жилищное законодательство предусматривает возможность изменения договора социального найма, а также его прекращения (расторжения) по взаимному согласию сторон или по требованию одной из сторон (наймодателя или нанимателя).

При прекращении договора социального найма в судебном порядке происходит выселение граждан из жилых помещений:

  • с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу либо жилое помещение подлежит переводу в нежилое;
  • с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
  • без предоставления другого жилого помещения, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, допускают разрушение жилого помещения, систематически нарушают права и интересы соседей и т. д.

Граждане, получившие в пользование жилье по договору социального найма до 1 марта 2005 года, сохраняют право (до 1 января 2007 года) на бесплатную передачу его в собственность на добровольной основе.

Не имеют права на приватизацию граждане, которым жилое помещение по договору социального найма предоставлено после 1 марта 2005 года.

За малоимущими гражданами также закреплено право расприватизировать свое жилое помещение, т. е. отказаться от права собственности на занимаемое помещение, свободное от обязательств, и передать его обратно в государственную или муниципальную собственность, если это жилое помещение является для них единственным местом постоянного проживания.

Правоведение // Амелина К.Е., Ковалева М.А., Коган Б.Р. - 2006