Основания возникновения прав на земельные участки

Малько А.В.:

Права на земельные участки граждан и юридических лиц могут возникать в результате совершения сделок, таких как купля-продажа, дарение, мена; на основании решений государственных органов управления и органов местного самоуправления либо решения суда.

При совершении сделок обязательно должно соблюдаться такое требование, как сохранение целевого использования земельного участка, т. е. если земельный участок предоставлялся для индивидуального жилищного строительства, то, купив его, на нем нельзя разместить магазин или иной объект, не соответствующий цели предоставления участка.

Законодатель учитывает, что могут существовать объективные причины для изменения целевого назначения земельного участка, и предусматривает особую процедуру совершения сделок в этих случаях. Необходимо решение органов управления, компетенция которых определяется формой собственности на землю, о переводе земель из одной категории в другую.

В отношении земель, находящихся в частной собственности, решение принимается органами местного самоуправления, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, в отношении которых решение принимается органами управления субъекта Федерации (п. 1 ст. 8 ЗК РФ). Земельный участок, представленный крестьянскому (фермерскому) хозяйству, покупается с целью строительства автомобильной дороги. Договор купли-продажи может быть заключен на основании решения органа управления о переводе земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности и иного специального назначения.

При купле-продаже, дарении, мене земельных участков должен соблюдаться принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов, т. е., продажа земельного участка допускается с одновременной продажей и здания, строения, сооружения, находящегося на нем. Подобное правило должно соблюдаться и при продаже здания, строения, сооружения. Продать перечисленные объекты возможно лишь с земельным участком, необходимым для их использования, если земельный участок не запрещено предоставлять в частную собственность (п. 4 ст. 36 ЗК РФ).

При продаже зданий, строений, сооружений, находящихся на земельных участках, используемых на правах постоянного (бессрочного) пользования, аренды, также должен соблюдаться принцип единства судьбы земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем. Если земельные участки используются на правах не являющихся собственностью, то при продаже (дарении, мене) здания, строения, сооружения его собственнику должно перейти право на используемый земельный участок, то на котором он использовался до совершения сделки со строением. Если земельный участок, например, использовался на правах аренды, то при приобретении здания его собственнику перейдет право аренды земельного участка (п.1 ст. 35 ЗК РФ).

Данное правило не применяется в отношении земельных участков используемых на правах пожизненного наследуемого владения, так как Земельный кодекс запретил предоставлять участки на этом праве (п. 1 ст. 21 ЗК РФ). Не применяется данное правило и в отношении земельных участков, используемых гражданами на праве постоянного (бессрочного) пользования, так как после вступления в силу Земельного кодекса участки на указанном праве им не предоставляются. Таким образом, при продаже гражданином строения, расположенного на земельном участке, используемом на правах пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, до совершения сделки право на земельный участок должно быть переоформлено. Как указывалось выше, граждане – землевладельцы и землепользователи вправе бесплатно приобрести земельный участок в частную собственность. Основанием возникновения права на земельный участок в данном случае явится решение компетентного органа управления.

Решение о предоставлении земельного участка вправе принять федеральные органы исполнительной власти, если земельный участок является федеральной собственностью; исполнительные органы государственной власти субъектов Федерации, если земельный участок является собственностью субъекта Федерации; органы местного самоуправления, если земельный участок является муниципальной собственностью (ст. 9–11 ЗК РФ). До разграничения государственной собственности на землю все земельные участки находятся в распоряжении органов местного самоуправления (п. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). Решение выносится на основании заявления заинтересованного лица. До вынесения решения должны быть выполнены мероприятия по формированию земельного участка, т. е. составлен проект его границ и границы установлены на местности, а также осуществлен кадастровый учет участка – это индивидуальное описание земельного участка, при котором он приобретает признаки, позволяющие выделить его из других земельных участков, и ему присваивается индивидуальный кадастровый номер.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка, в котором должно содержаться описание земельного участка: местоположение, площадь участка, его кадастровый номер, вид права и ограничения прав, целевое назначение и разрешенное использование.

Земельным кодексом усилены гарантии прав граждан и юридических лиц, желающих приобрести земельные участки. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд (п. 4 ст. 28 ЗК РФ).

На основании решения органов управления возникают права и на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, свободные от застройки и от прав граждан или юридических лиц. Особенность заключается в том, что если земельный участок предоставляется в собственность, то должны быть проведены торги (конкурсы или аукционы). Таким образом, орган управления вынесет решения о проведении земельных торгов.

До разграничения государственной собственности на землю продавцом земельного участка выступает орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков. До выставления земельного участка на торги он должен быть сформирован, определена цель его использования, определены технические условия подключения объектов к сетям инженерных коммуникаций (водоснабжению, линиям электропередачи, теплоснабжению и т. д.); осуществлен кадастровый учет (п. 4 ст. 30 ЗК РФ).

По результатам торгов составляется протокол, позволяющий определить победителя и являющийся основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи или аренды земельного участка.

При предоставлении земельных участков гражданам в собственность должны учитываться предельные (максимальные и минимальные) нормы их предоставления. Нормы устанавливаются для земельных участков, предоставляемых для: ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства.

Права граждан и юридических лиц на земельные участки подлежат государственной регистрации. Документом, свидетельствующим о ее осуществлении, является свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок.

Основы государства и права // Малько А.В. - 2015